獨立評論(204):中國政府如何面對中國股市和房市

 

獨立評論(204):中國政府如何面對中國股市和房市

　　伍凡：各位觀眾，又到了獨立評論時間。不久前，我們談過多次中國的股市和
房市，一如所料，內地股市在國慶長假期之後重開再次創出新高記錄，但是，房地
產市場則仍然受到調控陰影籠罩；在長假期前，國內地產股已震盪調整達二個月，
市場上對於政府會否再推出更強硬的調控措施議論紛紛。人民銀行和銀監會在國慶
假期前其實已經「開刀」，將第二套購房的首期比例提高至不低於四成，另外再把
房貸利率提高，在資金成本上入手，企圖加重投機者的負擔，希望藉此令炒風收斂
，但很明顯，人行和銀監會的冷卻措施並未收效。

　　草庵：發改委上週發表經濟形勢分析報告，指今後一段時期是房地產市場調控
的關鍵期，要進一步加大供應和需求的雙向調控力度，在信貸、稅收政策上合力，
穩定房價。現在推出的政策，主要在信貸方面收緊，稅收政策仍然沒有動作，如果
目前樓市炒風又起，內地會否循稅收入手─包括征物業稅、增值稅等，是值得關注
的趨勢。正如我們過去的分析指出，內地房地產市場跟股市息息相關，房地產企業
借股市集資，地產股又成為股市熱炒的股份，故此，內地如果進一步打擊樓市，股
市必受衝擊，連帶波及香港的中資股；受連鎖反應影響，香港的投資市場也不得不
密切注視內地對房地產的調控政策。

　　伍凡：據內地媒體報導，由於受到人民幣持續升值，以及國內強勁需求推動，
透過地下渠道非法流入大陸房地產的資金達三千億元（人民幣．下同），以臨時註
冊方式成立小型公司，然後以按揭形式炒樓，進一步推高了大城市的樓價。

　　草庵：無可否認，內地急速的城市化令住屋需求大增，以去年計，中國的城鎮人
口近五億八千萬，城市化比率已達百分之四十三點九，估計到了二○二 ○年，該比
率更會達到百分之五十五，高速的城市化，令住屋需求急升；在九十年代中，由於中
國陷入結構性通縮，政府大力刺激內需，為了鼓勵人民消費，不要把錢放在銀行收息
，政府大力推動商品房建設，並希望以此帶動一批上下游企業，推動整體需求，以買
房置業吸引人民把資金投入房地產市場。在過去幾年，房價上升被認為是「經濟利益
關係、社會分配關係的變動」，市場形成房價，是中國住房體制改革取得成功的標誌。

　　伍凡：房屋需求通常有不同的目標，除了講求市場價格、以房產為商品和投資對
像之外，住房也有非經濟性的需要，包括安居（香港人說的「有瓦遮頭」），甚至福
利功能（安頓低收入階層），令他們不致流離失所，造成都市化之下的貧民窟。中國
政府要調控房地產市場，必須先搞清楚最基本的問題，就是為甚麼要調控？到底要調
控甚麼？是要壓抑樓價？還是防止銀行過量提供信貸給房地產，容易造成金融危機？
或是人民無法安居，政府必須介入市場、進行調節？

　　草庵：政府在房地產市場有絕對的影響力，除了信貸、稅收之外，批地、立法，
以及加強房地產市場的訊息披露，令地產商和買家之間能夠處於更「公平」的位置，
都對冷卻樓市有直接幫助。當然，還有最後一招，就是政府直接介入，興建廉租屋，
並以此作為調節樓宇供應的工具，香港的公營房屋就是政府干預的產物，內地現在也
開始起步。現在看來，內地目前的房地產市場首要目標是助民安居，而不再是鼓勵帶
有投資性質的商品房發展，目標轉移，將會扭轉現在國內房地產市場的結構；但是，
要完成這個轉變需時甚久，而在這之前，政府其他壓抑樓市的措施相信收效都不會顯著

　　伍凡：在經濟發展中，希望不出現任何的泡沫，是不切實際的。泡沫是必然的
，而泡沫破裂引發經濟調整，也是經濟發展的必然規律，這個階段，從本質上是不
可逃避的。但不可逃避的泡沫，亦有好壞之分。區分的標準就在於，是否最終影響
到實體經濟的深層結構與運行。通俗地說，股票市場的泡沫，屬於好泡沫；而房地
產市場的泡沫，就屬於壞泡沫。股票市場，就算泡沫破裂了，但由於不是直接作用
在實體經濟層面，所以其影響是有限的；而房地產市場的泡沫一旦破滅，整個銀行
、金融體系就將受到最直接的衝擊，其影響是災難性的。

　　草庵：如果股市泡沫破裂是一場重感冒，那麼房地產泡沫就是癌症了。世界經
濟發展歷史上，關於這兩種泡沫以及相應破裂後的影響，都有很多經典的例子，而
其中最為熟知的，就是美國世紀之交互聯網狂潮引發的股市大泡沫和破裂，以及日
本上世紀八、九十年代房地產狂潮引發的經濟大泡沫和破裂。有一種錯誤的觀點，
認為日本那次的世紀大泡沫是因為股市引發的，而實際上，最終引發其經濟大跳水
的是房地產泡沫以及泡沫破裂後造成的整個金融體系的嚴重破損。單純說股市泡沫
，日本那次和美國的互聯網泡沫根本無法相比，美國那次連市夢率都炒出來了，納
指更是幾個月內就從5000多點崩潰到1000多點，但美國經濟並沒受到太大的影響。
為甚麼？就是因為房地產泡沫沒起來，而銀行、金融體系沒有受損，實體經濟依然健康。

　　伍凡：而美國這次的次級債風波之所以危險，就是因為來自房地產，一個如此
小的波折就引發銀行、金融體系的不少震動，由此可見，房地產的問題絕對不會是
小問題，其放大效應與對銀行、金融體系的影響都是致命的。美國這次之所以還不
會出真正的大亂子，就是因為其房地產還沒有形成真正的泡沫，因此，暫時還是虛
驚一場，但這已足以引起各方警醒。

　　草庵：比單純的房地產泡沫更大殺傷力的，就是股市中房地產股票比重太大
，在虛實兩方面製造房地產泡沫。房地產企業，通過所謂的重估，拉抬自己的股
價，從而用極高的價格在市場上圈錢，再去圈地，炒高土地價格與房價，然後再
進行重估，開始新一輪惡性循環。沒有比這種遊戲更能製造惡性經濟泡沫的，這
絕對是致命的遊戲。

　　伍凡：因此，當某些公司戴上世界上最大房地產企業的高帽高呼要去衝擊萬
億市值並藉此大肆高價增發圈錢，有些股票只是因為某房地產企業的注入就連拉
幾十個漲停之時，這房地產與股市的虛實結合所產生的危機就已經到了不可忽視
的地步。在股票市場上做莊的，只要資金鏈不斷，那槓鈴還不一樣能一直舉著？
那些大面積囤地的房地產商，本質上和莊家沒甚麼不同，如果他們從資本市場、
銀行體系上不斷補充新鮮血液，那房地產的狂潮是不可能得到平息的。

　　草庵：中國房地產行業的發展不是太慢而是太快了，必須在相當長時間內限
制房地產企業的上市以及再融資，嚴格控制房地產企業的信貸規模，嚴厲打擊囤
地現象。而對房地產的發展，其戰略以及政策、資源等的配置，都應該採取雙軌
制。世界上絕大多數國家與地區對房地產問題的解決，本質上都採取雙軌制，而
不是單純地把房地產問題拋給市場。面對大多數公民，房子絕對不是奢侈品，而
是必需品，必須保證的權利。「居者有其屋」，這就是檢驗一切房地產政策的最
基本標準。對於大多數居民的居住問題，完全市場化的方式是絕對行不通的。而
中國的憲法規定土地公有，因此國家的土地必須首先保證所有公民最基本的居住
需求，在滿足這個需求之後，才談得上市場化的需求。而對於少數經濟能力較強
的公民，可以通過市場化方式進行更高標準的房屋消費，其價格可完全由市場供
求關係決定。

　　伍凡：總之，房地產問題的處理絕對不能實行「拖」字訣，這問題越遲著手
解決，積累的風險將越大，而相應化解的手段也將越少，一旦積重難返，那就是
病入膏肓、無藥可治。而中國經濟的希望，不在於有多少世界級房地產企業，而
在於有多少領導世界技術發展潮流、真正有自主創新能力的企業。至於那些過多
關係能量、過少技術含量的房地產企業，在財富榜中還是不要太多了。

　　草庵：儘管道理很簡單，但中共如何理解和看待就很成問題了。中共能否解
決也是個疑問。今天時間到了，在今後適當的時候，我們在=再談這個問題。謝謝
各位觀眾，再見。