獨立評論 (202): 中國房貸風險有多大？

 

獨立評論 (202): 中國房貸風險有多大？

　　伍凡：各位觀眾好，最近美國的次級房貸風波已經影響到了全球金融市場，西方
國家從各個方面挽救本國的金融危機。英國，美國都有大的動作。但中國官方一直聲
稱美國次級房貸不會影響中國金融，但他們承認中國房貸也有風險，中國房貸內幕是
甚麼，今天我們就討論這個問題。

　　草庵：近日，銀監會正在抓緊制定房地產信貸管理的新政策，將第二套住房貸
款的首付比例將調整至40%以上，而且對利率水平也規定了大幅上浮的區間，商業用
房和商住兩用房的首付比例也有可能上調。這項「房貸新政」很可能在國慶節以後推
出，以銀監會和人民銀行聯合通知的形式下發。實際上，已經有一些商業銀行提高了
第二套住房的按揭首付（例如廣東建行），而且房貸風險已經有所暴露，收入流不
足以支撐按揭貸款的人群正在擴大。而建設銀行最近發佈的一份研究報告顯示，由於
住房價格猛烈上升、再加上央行的多次加息、使得人房貸支出不斷增加，國內商業銀
行個人住房貸款將逐步進入違約高風險期。

　　伍凡：一般來說，中國的商業銀行的靈敏度是比較滯後的，根據已經公佈的房貸
違約率以及建行報告，可以推測房貸風險暴露水平肯定要比預想得高，中國的商業銀
行對風險總有「局部遮掩」的習慣。根據國際經驗，個人住房貸款的風險暴露期通常
為2—5年，也就是說，現在暴露出風險的應該是2005年由「溫州炒房團」造成的那次房
價上漲帶來的。而2006年下半年至2007年上半年這次歇斯底里的房價狂飆還沒有充分
暴露，它的「風險顯露點」應該是在2008年底至2009年。銀監會要求推行「全局性的首
付提高」表明了相當一部份房貸合同類似於美國的「次級房貸」，這可能是監管部門通
過大量違規行為發生來觀測到的，而不是通過數據分析來得到的。這說明，全局性地提
高房貸首付應該是被迫的，而不是預防性的。也就是說，情況要比透露出來的嚴重多了。

　　草庵：毫無疑問，房貸風險的最主要原因是購買者的收入流水平被「虛誇」了，購
房者現在或未來的收入流不足以支撐按揭貸款。我們可以將購房人群分成四類：一個是
高級炒房者，他們的資金能力充沛，不受央行加息產生的財務風險的影響；一個是跟風
型炒房者，他們往往藉助銀行融資槓桿，對加息和首期比較敏感，同時他們大多是在今
年年初的高價位介入，他們的願望是「沒有最高，只有更高」；一個是誠實的、有足夠
現金流的購房者；另外一個拼湊出首期（在父母的幫助下），但收入流並不穩定，在未來
不足以支撐其穩健地還款（父母並不能幫助孩子每月按揭）。現在的問題是，房價的飆升
產生恐慌性的預期，導致房貸的迅猛增長，使得跟風型炒房者和沒有足夠收入流的誠實購
買者的比例越來越大。而這兩類的共同特點是：他們沒有持久的「護盤」能力。

　　伍凡：有趣的是，在「護盤能力」上，房地產商任志強的言論是值得咀嚼的。在2006年
他發佈了「只為富人建房子」的冷酷言論。儘管他讓人感到很不舒服，但是他的經濟邏
輯是堅固和不可撼動的：沒有購買力的人群不應該屬於商品房市場的需求者，這個人群
在購買力意義上是應該取消的。可前不久，他發表了「中國房價將會在2020年才會下降
」，他的推理純粹是人口學上的，將那些他在2006年還根本看不上的「弱購買力人口」納
入到商品房的購買人群。簡單地說，2007年任志強「抽」了2006年的任志強的耳光。任
志強在房地產護盤能力上的「反水」證明了儘管一些房地產商有一些經濟智力或者嚴密的
邏輯，但是他們永遠會利益做各種令人噁心的欺騙和塗抹。

　　草庵：坦率地說，儘管提高住房首期和房貸利率這些「金融緊縮」是非常必要的。
但解除房地產市場對全社會的「風險危害」的關鍵是降低房價。降低房價的正確做法是
，政府修建大量高容積率、包含地價成本、小戶型、沒有過多享樂價值的經濟適用房來
滿足大眾，重要的是，要建立公開透明、排斥尋租的經濟適用房分配機制。

　　伍凡：最為廣泛流傳的錯誤思想是，房價的下跌會打擊經濟增長，並且造成銀行壞賬
。實際上，壞賬已經存在，只不過沒有顯性化而已，當務之急是控制其比例和額度。如
果房價繼續上升，壞賬會變得越來越多（原本是1年的壞賬變成了多年的壞賬）。而且，
將經濟增長的引擎放在房地產市場上，本身經濟增長就是帶有「水分」的。還有一種錯
誤的猜測是，房價下跌，會影響經濟，政府會反向救市，維持房價。這是一種非常危險
的心理（香港地區和日本的歷史都證明了這種心理的可怕），因為這給予全社會投機勢
力一種暗示：「投資房產、永遠不輸」。另外，一種更為可怕的「思想誤區」是通過大幅
度發行鈔票，來提高居民工資，以保證他們的收入流支撐按揭。這可能是最幼稚的一種設
想，因為資產價格永遠走在通貨膨脹的前面。最終的局面是：房價高得離譜，房貸風險逾
加變大，同時惡性通脹降臨中國。

　　草庵：我們在今天已經看到中國的通脹已經形成，房產泡沫不是一年兩年了，我以為
至少存在了3年。之所以不破是因為中共不敢讓它破，地方政府更不願意讓它破。其結果
，一方面是人民幣匯率有控制地小幅慢升，同時國內通貨膨脹現在是有控制地小幅慢漲。
政府現在很像那個用七八個手指按住傷口的剃頭匠。現在在股市上，中共也同樣面臨被通
漲劫持的局面。收緊房貸是一個信號，說明政府對房價已經不管不顧，只想保住自己的一
畝三分地就好了。只要政府不變，金融政策就會沿襲目前的思路，即有控制的通貨膨脹
和資產大幅升值並存。用現金投機房產的人不會吃虧。

　　伍凡：我記得三年前，你號召大陸百姓去買房，從目前的狀態看，三年前買房子的
人都賺了，至少紙幣保值了，沒有被通脹吞噬。事實上，很多中國的房價在三年中已經
上漲了一倍到兩倍。全國平均的每平方米的單價已經從二千多人民幣上漲到了近六千人
民幣。其中依靠貸款購買房子的購房者超過了百分之八十。而這些購房者的戶均收入不過
是五千多人民幣每月。而購買的房子平均為九十多平米。按照西方國家的標準，這些購房
者都是風險很大的貸款人，貸款銀行也很清楚風險很大。

　　草庵：因為中國並沒有建立起有效的個人信用體系，所以，銀行貸款具有很大的風
險是很正常的。我們通過目前瞭解的事實可以知道，在中國有很多炒房團，這些炒房團
大多數都是利用貸款進行的。上海和北京，深圳，廣州都爆出了個人貸款數千萬賣房囤積
牟利的案例。這些利用各種權利和人脈關係搞到貸款謀取個人利益。這些人的還貸能力完
全依靠房地產泡沫和上漲，一旦房地產泡沫破滅或房地產下跌，美國次級房貸就會再現中國。

　　伍凡：在美國，次級房貸的數量很大，但在全美國的整體房貸數量相比所佔的比例
還是很小，儘管目前尚無法總體估計數量，但次級貸款占全部房貸的比例不超過百分之
十。而中國房貸壞賬比例，僅官方估計及銀行估計就已經超過百分之三十。這遠比美國次
級房貸危險的多。

　　草庵：美國次級房貸基本上採取的是金融手段，被當成債捲出售，相當多的數量是出
售給海外的投資人。真正本土損失所佔的比例並不大。否則，美國的次級房貸風波不會波
及到海外西方各國，也不會造成英國銀行的擠兌風波。而中國的房貸，並沒有貸款金融商
品化，更沒有被當作金融債捲出售給海外投資人，完全是貸款的商業銀行自己承擔風險。
所以一旦中國的房貸出現問題，影響會很大，直接波及到整個中國經濟和金融，海外投資
人沒有參與，當然也就不會為中國承擔責任。

　　伍凡：這確實個很大的問題，中美之間問題有相同，也有不同。相同的是都是房貸
出現問題，不同的是，美國有發達的金融市場，房貸早已就被世界各國投資人購買，全
球承擔了風險，但中國只能自己承擔。至於今後中國房貸是否會產生危機，給中國經濟
帶來負面的影響，我們將繼續觀察。今天的節目時間到了，我們就先談到這裡，謝謝各
位觀眾收看，再見。

　　草庵：再見。