伍凡：各位觀眾好，現在是獨立評論時間，上期節目我們談到了中國政府面對房地產問題的現狀和歷史。我們談到中國政府擁有龐大的財政收入，但是在房地產問題上卻沒有建立政府應承擔的責任，這就是建立大量廉價的公屋，而是在房地產高漲的時候，把責任推卸給房地產商，同時混淆概念，欺騙百姓。今天，我們繼續談這個問題。 (任志強:改革的目標與路徑)
草庵：本來，房地產商不應承擔社會責任，政府的職責是承擔社會責任。但是，中國政府一面高價出售土地，實行土地財政，另一方面實行高稅收，在房地產上掠奪財富。而面對高漲的房地產泡沫，政府又採取了欺騙性的手段，百般進行無效的房地產調控。從經濟適用住房、從可租可售、到只租不售，從經濟適用住房減免地價、稅費的購買到兩限房的出台；從普通商品房的定標減交易契稅到70% 90平方米，數年的調控都只在用購買的方式，讓低收入家庭擁有私有住房財富。直到房價在無數次的調控中仍持續上漲，政府才充分認識到這一政策導向的錯誤，最終將政府報告中的“居者有其屋”改為了“居者有其所”並提出了“買不起的先租”，開始實行了租賃性住房的鼓勵性建設政策，開始大規模的建設租賃性住房的市場。而這個錯誤的政策竟然在這個號稱代表這先進性的執政黨中執行了十幾年。
伍凡：市場經濟中，政府要做的是制定市場規劃，並對被市場淘汰者給以保障，而不是直接的參與市場中的經營活動。但在房地產市場中，政府將更多的精力用在了參與市場的經營活動中，而缺少了政府應建立的保障職能。房價在《價格法》中是市場調節價，在住建部88號令中是“交易雙方協議價”。被高額徵收了土地出讓金和土地增值稅的商品房，本就不屬於解決低收入家庭住房問題的民生，而是替低收入家庭提供資金支持和轉移支付財力的工具，也因此才有了必須將出讓金中的10%用於保障性住房建設的規定。既然房價只是解決非低收入家庭住房條件改善的產品，政府又何須要為非保障的人群而強調對房價的管理呢？這本身就非常矛盾。原因在哪裏？
草庵：其背後的原因在於政府的財政體制讓事權與財權的不對稱，讓地方政府過度的依賴於土地的收益，土地收益和房地產稅收成為政府的主要財力來源，政府從房價中獲取收益的比例過多和過高，政府不得不用遏制房價的增長來掩蓋政府從房價中謀取暴利的惡名。這就是政府真實的目的。第一次的土地有償使用來自於《三資法》；第一次的土地出讓來自於深圳的試點；第一次全國的土地出讓來自於1991年的55號令；第一次的土地增值稅來自於1993年的調控；第一次的土地壟斷來自於“土地招拍掛”；第一次的價高者得來自於“8.31”的限制令。而每一次的土地價格上漲都與土地制度的變化相關，每一次的房價上漲都伴隨著土地價格的上漲和市場嚴厲的調控，每一次調控讓生產量下降而房價上升時都帶來巨大的羊群效應，讓需求爆發性不合理增長。沒有保障和租賃市場的配合形不成梯次消費的階梯，必然就只有購房這唯一的一條路了。
伍凡：房價真的漲得很快嗎？北京1989年《人民日報》2月的報導說：商品房價1600~1900元平方米，而當時的消費品物價是多少呢？白菜2分斤、豆角1元斤。看看今天食品物價的上漲倍數遠高於房價的上漲倍數，北京今年公佈的平均房價約為22000元平方米，與1989年相比漲了13倍，其中土地出讓金和土地增值稅約為70%，扣除土地出讓中的成本，因出讓和增值稅造成的房價上漲約佔50%，那麼實際房價僅上漲了不到7倍，其餘均為政府額外的收入。
草庵：僅2001~2010年的十年間，土地價格上漲的指數約為房價上漲指數的一倍多，可見房價的上漲因素中土地佔了主導地位。但為什麼所有的調控措施中都在遏制房價而不限制地價呢？國八條中的“競地價、限房價”政策恰恰說明了政府明知土地價格的上漲在推動房價的上漲，但寧可限房價也絕不願意限地價而減少政府的收入！許多人說菜價不能與房價並列對比，菜可以不吃，但房不能不住。但恰恰產生的正是“居者有其屋”不是“居者有其所”的邏輯錯誤。菜不能不吃，這是生存問題，同時是物價成本的基礎，否則為什麼CPI中食品要佔30%以上的比重呢？但房可以不買，買是財富的擁有，住是生存的權利。但是住與房價無關，而只與租賃市場和租賃價格相關。有房住不表示在無能力購房時一定要買房。世界上沒有任何一個國家會逼迫無能力購房的人一定要買房，但在中國，沒有能力購房的人除去買房以外，你到哪裡去租房？世界各國都可以提供廉價的公屋，或租房補貼，但在中國，這是個夢想。
伍凡：很多人在在爭論買不起房子，而所有集中於房價高低的爭論中，都討論的是購買財產而不是討論居住權利。這實際上是中了中共的欺騙宣傳的圈套，中國政府用長期的宣傳手段混淆了一個概念，這就是實際居住權和房屋擁有權。事實上，實際居住權利與房價的高低無關，而只與政府責任相關。租房在中國似乎變成了一種恥辱，那麼這種教育的結果一定來自於政府長期政策的誤導，而不是來自於市場中的房價。房價的“高漲”告訴社會，住房除居住之外還有投資與保值的功能，不動產的最大特徵之一就是會產生增值收益；但居住權利不等於擁有財富，卻一定是來自於政策的導向。
草庵：這就引申出一個問題，中共最終房改和市場化的目的到底是為了什麼？是讓中國的房地產業承擔拉動中國經濟增長的作用，還是為了解決和改善民眾的住房條件？是想刺激土地財政、增加政府收入、掠奪百姓財富，還是解決百姓居住、保護弱者、實現財富二次公平分配？ 如果從拉動經濟增長的角度看，防止通脹而實行限購，大約還能找到一絲合理性；但如果房改的目標是為了改善民眾的居住生活條件，則沒有任何道理限購了。在城市化提速的發展階段，任何的行政限制措施都不會對市場和經濟的增長帶來任何益處。限購無疑並不會給居民生活的改善和經濟增長帶來任何好處，也絕不會更有利於住房條件的改善。上海市出台的房產稅試點只對政策之後的房產徵稅不對此前的房產徵稅。政府在擔心會引發一股各城市的搶購之風，都在提前購買而避免房產稅的徵收，因此出台各種形式的限購措施。如此的大規模限購，那麼又何必出台這種房產稅試點呢？
伍凡：房地產調控政策這幾年來，沒有對房地產泡沫有一絲影響，反而是越調控，房地產漲的越兇。這都是因為中共在這裏面的利益問題。上海的房產稅試點就是明顯的例子。我們在前幾期節目中反覆討論過這個問題，這個稅法不僅是違憲的，而且是非法的。不僅不是有效的調控，相反是在刺激房地產泡沫。其根本的目的是在土地財政無法持續的情況下變相的搶錢和掠奪。抑制需求無論如何都不會有利於解決住房問題，試圖讓房價下跌到讓所有的中低收入家庭都擠到市場中解決住房問題也必然會失敗。最終仍然會回歸到本質的問題。這就是政府的責任問題。如果從這個問題上，政府不承擔責任，而是將責任推給市場，推給房地產商，中國的房地產泡沫永遠解決不了，而且中國政府的任何所謂的只針對房地產商的經濟調控手段都會失敗。各位觀眾，今天的時間到了，謝謝各位觀眾的收看，再見。
草庵：再見。
.
沒有留言:
張貼留言