獨立評論(408)：中國房地產的泡沫有多大

 

獨立評論(408)：中國房地產的泡沫有多大
 
【2009年12月15日訊】

解讀09年中國經濟不景氣和房地產過熱矛盾

伍凡：各位觀眾好，現在是獨立評論時間。12月3日，商務部官員表示，預計2009年全國社會消費品零售總額能達到12萬億元。另據數據顯示，中國房地產銷售總額將達 5.7萬億-6萬億元，也就是說中國居民近半花銷用在“買房”上。而且稱"今年是新世紀中國經濟最困難的一年，但也是房地產業最輝煌的一年。"今天我們就談一談這個問題。

草庵：房地產銷售就已佔了社會消費品總額一半，那麼，加上因房地產帶動的各行業，實際佔社會消費多少？也就是說，中國絕大部份的經濟動力都依賴於房地產。當全國只能靠房地產生存的時候，這個國家還能走多遠？拜迪是不是中國的一個縮影？年終歲末，傳統的購房淡季。但“銀十”過後的11月，房地產市場出現了驚人的爆發性增長。以北京為例，11月商品住宅成交15251套，成交量創三年來新高。

伍凡：中國房地產研究會副會長顧雲昌曾在11月6日舉行的《經濟觀察報》2009年藍籌地產評選峰會上表示，2009年1-10月，全國新建商品房銷售額達2.7萬億元，預計到年底這一數字可以達到3.5萬億元，如果再加上二手房成交額，總計可能達到5萬億元。不到一個月，12月3日，顧雲昌接受記者採訪時，將3.5億元修正為3.8萬億-4萬億元。他表示，二手房的銷售金額同樣出現了大幅增長，因此按照保守估計，今年全國一手房和二手房銷售總額很可能達到5.7萬億-6萬億元。

草庵：2009年1-10月全國社會消費品零售總額為10萬億元。12月3日，商務部市場運行調節司司長王炳南預計全年能達到12萬億元左右。從這個數據來看，全國人民200 9年買東西用的一半的錢都花在房地產消費上了。

伍凡：這樣的數據實在是令人吃驚，及時在美國出現了次級房貸風波的時候，美國也沒有出現這樣的數據，那麼中國是否現在已經處於泡沫的初期，而且這輪泡沫遠未結束。中國政府如何面對將是一個重要的問題。

草庵：如果不出意外，中央經濟工作會議或許將不會有“專門針對”房地產的內容，而住房和城鄉建設部（下稱建設部）也尚未準備在未來一年中對房地產市場提出帶有 “緊縮性質”的新政策。據了解，國務院所屬各經濟職能部委關於本部門主管領域的相關方案、材料已經全部上報。相比之下，房地產並未成為“焦點”。在 2010年政策口徑繼續延續“積極”、在出口貿易尚存不確定因素的背景下，作為資產價格一部分並且久受爭議的房地產，或許將迎來一段“短暫”但卻“不緊張”的 “輕鬆時刻”。“回暖”到“又一輪上漲”，房地產“調控”之聲一時間山雨欲來。但恰如颱風的中心是真空地帶一樣，處在房地產政策“中樞”的建設部，暫時卻是一派平和景象。

伍凡：房地產調控部際聯席會議是房地產調控實際政策的制定機構，由建設部牽頭，央行、國家發改委、財政部等9部委悉數參加，著名的“國六條”、“國八條”都是出自這個聯席會議。在目前，建設部還沒有制定或者向房地產調控部際聯席會議提出新的政策或者建議，更不要說緊縮性的調控政策了。如果這個聯席會議層面沒有動作，出台新一攬子的房地產調控政策也幾乎沒有可能。

草庵：此前，儘管全國70大中城市房價全面看漲，截至2009年10月同比平均漲幅3.9 %，但是，仍低於2008年、2007年的同期漲幅水準。正是這一組數據的走勢，讓建設部暫時未把“緊縮性政策”的調控手段提上議事日程。2009年11 月27日，中共中央政治局召開會議，研究當前以及未來經濟工作，其間並未有專門針對房地產市場以及其所屬的“資產市場價格”領域的表述。建設部自認一直對房地產市場的變化數據保持實時監測，對市場現在的情況，應該說是非常了解的。中共一直否認房地產綁架了中國經濟。

伍凡：實際上，關於房地產有四個公開的秘密，第一個公開的秘密，是關於房地產與經濟關係的秘密，以前有人說，房地產綁架了中國經濟，那時大家還覺得此人危言聳聽。現在看來，竟然一語成讖。經濟增長要靠三駕馬車，沒想到其中兩駕馬車與房地產有關。一是投資，中國經濟靠投資拉動已是痼疾，一時半會改不了，數據顯示，房地產投資約佔中國固定資產投資的25%，拯救樓市，至少可以拯救1／4的投資馬力。二是消費，房地產消費動輒上百萬，跟財政補貼讓農民購買家電相比，買一套房拉力要大得多。

草庵：第二個公開的秘密，是關於地方政府與房地產關係的秘密。我們已經知道，由於"分灶吃飯"，地方財政曾經十分拮据，但亞洲金融風暴之後，中央政府為了啟動內需被迫鬆動房地產政策，因此，1998年後，地方政府從土地出讓金中獲得了大量的 "二財政"，時至今日，很多地方的財政收入有四到六成來自於此。這也是中國樓市畸形繁榮房價居高不下的根本原因。

伍凡：第三個公開的秘密，是關於房地產利益集團的秘密。在這個集團裡，有地方政府，還有行業主管部門及行業組織，自然也少不了開發商，還有那些有錢人。地方政府和某些主管部門，不說了。行業組織本身應該是行業利益的代表者，為行業利益說話無可厚非，也不說了。先說有錢人，說他們不是因為仇富，而是因為他們太幸運了，太受政府寵愛了。說他們幸運是因為，除了他們有錢，政府還借錢給他們，不僅借錢，而且還減免稅費，不僅減免稅費，而且還有財政補貼。財政的錢來自納稅人，其中很多人納了稅卻無錢買房，有錢買房的人拿沒錢買房的人交的稅，這就侵佔了他們的利益。因此，他們也是房地產利益鏈上不可或缺的一環，而且還是很重要的一環，實際上，這幾年房價高漲，也有他們一份功勞，因為他們中很多人利用金融槓桿，買了很多房吃利息，成了食利階層。如今還要享受財政補貼，而連首付都付不起的人，既無力支撐高房價，更沒有辦法共享財政補貼。

草庵：第四個公開的秘密，是官員們擁有大量房產，據推測處級以上幹部擁有兩套房的不足一成，擁有四套以上房的三成，一旦要求公開財產，官員們必然大量拋售手中非法所得房產，換取現金儲藏。到那時房地產將大跌，從而引起房地產泡沫破裂。另外，官員們一旦沒有的大量房產，將會出台不利於擁有多套房產的政策，促進房產崩盤。因此，官員借助房產已經綁架了中國經濟，打貪官必然帶來經濟崩潰，使得中央投鼠忌器，放棄搜查官員資產。

伍凡：所以，我們看到的是中央政府面臨著如此巨大的房地產泡沫並未驚慌，他們無動於衷的原因就是中國房地產市場背後巨大的利益，他們無法撼動利益集團，只好等待整個泡沫的破滅。今天時間到了，結束今天的討論吧，再見。

草庵：再見。