美國樓價從高位回落，樓市告急，房屋價格泡沫爆破

 

美國樓價從高位回落，樓市告急，房屋價格泡沫爆破，次級房屋貸款公司紛紛倒閉，就連全美第二大的新世紀(New Century)亦難逃一劫。新世紀股價從06年1月高位51.97美元，到上週一停牌前的股價1.66美元，跳樓式的跌了97%。

匯豐融資(即Household)貸款質素明顯下降，匯豐的主要樓按市場加州乃樓市重災區之一。匯控(0005)股價將持續受壓，未來表現還要看匯控如何解決這等困局，筆者會用「危機四伏」來形容此刻的匯豐。

回顧歷史，鑑古知今，過去不少經濟蕭條均同樓市有關。不少地方因樓價過高而承受不住，像氣球般不斷被吹大而到最後支撐不住，洩氣一爆，氣球愈漲愈爆得大聲及厲害。

香港97年樓市崩塌，當年康怡花園平均呎價達7417元，樓市繼而跌足6年，一時風聲鶴唳。日本89年以後，地產一連15個春秋走下坡，以三代還債的家庭叫苦連天。現在，全球各地政府正努力解救地產爆破危機，如中國(人行於前天週六突然加息)、印度及美國等，而筆者認為這也許為時已晚，臨急抱著佛腳有用嗎？

上週二香港拍賣大埔三幅地皮，成交價格驚人。大埔臨海豪宅平均方呎地價 6109元，創新界地價新高，比97年恆基地產(0012)的4827元投得的三門仔地皮(現為比華利山別墅)高出約27%。而大埔寶湖道以平均地價 3209元賣出，比現成的大埔市中心二手物業高7%，又是一個「新鮮出爐」的「麵粉貴過麵包」例子。

挫樓市何以能挫經濟？道理很簡單：

1. 購買房屋通常佔市民畢生支出的一大截。

2. 若然樓價調整大勢確立，炒家見風轉舵，放盤離場止蝕，而其他真正買樓自主的用家心理上之財富效應速減，就算趕快賣掉都無濟於事，也許已輸了數以十萬計的金額。

3. 「手緊」自然會削減消費，繼而影響百業，如傢俱、汽車、零售、飲食和旅遊等，而投資活動銳減更不在話下。

4. 百業生意下滑，裁員潮靜靜從遠海靠岸，排空而至，席捲全城。

5. 人民失業，經濟情況惡化，循環一至數個週期(沒特定時限)。

6. 其間，樓價必繼續下陷，銀行和地產業將見萬里烏雲。

萬事萬物皆有因果循環，經濟亦不例外。今天炒家的賺錢歡笑之聲，將成為他朝市民的錐心嚎哭之鳴。以香港為例，豪宅將成重災區，說甚麼供應少亦沒有意思，說到底都是磚頭一堆，還記得97年之後豪宅呎價下跌多少！道理很簡單，當人們看淡未來經濟走勢，不用很聰明都知道持有現金最安全，小投資都說「不」，何況大投資？需要套現的賣家及未及出貨的炒家惟有減價求售，只怕今天不走，明天要走的價格將更低賤。

此刻，全球房地產正值高危時期，蓋得愈高，跌得愈狠，價格再扯上，將粉身碎骨。