獨立評論(345):中國房地產甚麼時候會崩潰

 

獨立評論(345):中國房地產甚麼時候會崩潰

伍凡：各位觀眾好，現在是獨立評論時間。中國經濟面臨嚴重的危機，這幾乎是全球的共識了，儘管中國政府一直高喊中國經濟一枝獨秀，可以挽救全球經濟，但實際上經濟崩潰已經出現，特別是股市金融上的崩潰已經成為了現實。但在中國房地產類別上，似乎中國房地產還沒有崩潰，今天我們就談這個問題。

草庵：2008年中國經濟崩潰已經是不爭的事實。中國房地產出現了很多危機，但尚未出現全面崩潰，而且就在不久前還出現了一次小陽春的現象，特別是在北京等地，房價不跌反漲，而且出現了排隊搶購的現象，但後來有揭露說，這個短暫的現象實際上認為造出來的。是某些房地產公司以每天五十元人民幣的代價僱佣失業百姓前往房地產公司當託，造成的虛假現象，實際上根本就沒有真正的房地產回升現象，而且這個小陽春僅僅維持了一週就顯露出來了原形。

伍凡：中國房地產將會走向何處，會不會崩潰這確實是個問題，也是中國百姓非常關心的問題。其實，我們透過研究美國和日本房地產泡沫破裂的過程就可以預測到中國房地產的未來，中國房地產將在2010年全面崩潰。

草庵：我們先看一看1929年美國大股災當中房地產的相關資料。資料上說：美國1929年股市崩潰，但股市跌幅最大卻發生在1932年，因為1932年美國房地產崩潰了。也就是說：30年代的美國是股票崩潰將近3年的時候，房地產才崩潰。因為這基本上體現了房地產市場在經濟發展過程中的滯後性。

伍凡：再看看日本的情況，日本1990年股票崩潰，1992年房地產才崩潰，時間跨度也是兩年。這主要是因為股票崩潰的金融危機要一年的時間才能轉化成實體經濟危機，而實體經濟危機需要又一年的時間才能消滅光有錢人的現金，而有錢人缺乏現金後，就不得不變賣房子換成現金來維持他們正常的生活所需。

草庵：我們再看最近期的美國經濟衰退，1990年底美國經濟出現衰退，在1993年美國房地產崩潰，結果是到1996年美國房地產才到了最低谷。這些過去的事實都表明瞭一個非常重要的經濟規律，這就是在經濟發展過程中，房地產經濟與實業經濟和金融經濟相比要有滯後性，這個滯後性通常是2-3年。如果我們根據美國的房地產崩潰的經驗看中國，這就表明中國房子爆跌的次序是：2008年股票崩潰，2009年實體經濟崩潰導致大批企業倒閉和出現大量失業房奴。2010年，倒閉企業老闆和失業房奴因為缺乏現金去購買生活必需品，不得不把他們唯一剩下的資產房子賣掉，而沒有房子卻打算買房的鋼需也因為失業而喪失了購買房子的能力，這導致房地產在2010年全面崩潰，

伍凡：這樣的比較很現實，一旦房地產崩潰，不論國家如何救市，都無法阻擋這個過程的發生。當年的美國和日本都是這樣發生的，我相信中國也不例外。目前美國也出現了房地產崩潰的現象，政府想盡辦法解決問題，但實際上也是無濟於事。這裡的原因也很簡單，實體經濟和金融問題不解決，百姓就沒有錢去購買房地產，這就如同沒有水就無法養魚一樣。

草庵：其實還有一個很有趣的經濟現象，在上世紀美國經濟危機爆發，美國房地產崩潰後，美國的房地產連續底部橫盤了70年都沒大漲，1990年代有過一次上漲，但與2001年開始的大漲有很大的差別，幅度也遠低於2001年之後的漲幅，1990年可以說是2001年大漲的前奏。美國房地產一直到2001年才開始上漲，而在此期間，美國股票上漲超過200倍，這位房地產大漲提供了充足的條件和資金。而看一看日本，我們會發現日本房地產連續下跌18年，連反彈都未曾出現過，而日本股票在過去18年還是有過兩次大反彈的。

伍凡：香港股票在1997年金融危機後，於2007年達到1997年歷史高點的兩倍，而香港房地產反彈的高點卻遠遠低於1997年的歷史高點，現在香港股票和房地產又開始同步下跌了。從以上三個歷史數據可以看出：房地產泡沫一旦破裂，就很難再上漲回去，而股票這點就比房地產強多了，不過房地產上漲的時候，往往比股票泡沫大，這也可能就是房地產再次上漲的力度遠小於股票的原因。

草庵：所以，想買房的話，還是要有點耐心等待，不要在現在購買房地產，在現在購買房地產只能是損失金錢給自己尋找痛苦。另外，我們需要提醒中國的百姓，不要相信那些中國人很有錢的鬼話，只要我們能清醒地看待問題，我們就能清楚看到上萬個股民的資產情況，中國的有錢人，他們的現金都在股票上虧光了。他們所謂的財富基本都是以企業和房子的形式存在，他們根本沒有多少現金了，所以當他們缺乏現金去維持正常的生活所需的時候，就不得不去賣房子和企業來換取現金。而我們再看2009年的經濟危機已經比去年嚴重，到了2009年下半年，2008年經濟崩潰的後果更多的顯示出來之後，就會讓房地產崩潰的這一切在2010年都變成活生生的現實。

伍凡：有人認為政策對房價的上漲並不構成實質性的利好，在經濟調整的過程中，房價和經濟仍然處於下降通道。就像當初印花稅調整，確實股市漲到2000點以上，可是，現在不是又跌到1800了？房價的下跌是確定的，如果沒有持續穩定的購買力，是沒有用的，只會是曇花一現，房地產的支撐是依賴與實體經濟和有效的，持續的，發展的經濟，如果沒有了持續有效的經濟發展，房地產不可能一枝獨秀，更不可能維持長久。

草庵：中國有些學者和專家表示中國經濟與國外的經濟體制不同，中國房地產的振興還是崩潰不能與美國、日本等國作比較，他們認為“因為美國、日本都是市場經濟，政府對市場的干預較少，這與中國的情況有根本不同。政府如果出大力氣救房市，就會大大延緩這個暴跌的過程。”但我的問題是，即使是政府干預，政府的錢哪裏來？沒有持續有效的經濟發展來支持，政府僅僅靠政策干預就能維持房地產的發展和高價位嗎？百姓沒有錢？誰去買房子？這無源之水能長久嗎？

伍凡：所以，我們只要認真分析，中國房地產的未來是非常危險的，經濟發展是有規律的，不是依賴中共高層的個人意志為轉移，全球經濟發展的經驗已經給我們提供了很多可以參考的經驗和教訓，而這些經驗和教訓完全可以預示中國未來的房地產市場的發展。今天我們再次談了中國房地產發展的未來趨勢，事實會如何，我們還需要讓時間來檢驗。今天的時間到了，我們就先談到這裡，謝謝各位觀眾的收看，再見。

草庵：再見。